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广州市民买法拍房入驻难,法院这么判!什么情况“买卖不破租赁”不适用?

租期没到,房子被法院拍卖了,新业主要求租客搬迁,怎么办?广州市白云区法院7月13日通报称,该院近日审结了一起物权保护纠纷案件。案中,承租人称,其以现金方式一次性支付20年房租给原业主,租赁合同合法有效,房屋所有权变更不应侵犯承租人的权利。那么,承租人是否一定能以“买卖不破租赁”规则继续使用房屋呢?


广州市民买法拍房入驻难,法院这么判!什么情况“买卖不破租赁”不适用?


96万购得法拍房却家门难进


老谭(化名)因为没有依法履行生效判决确定的债务,广州市天河区法院依法将其位于广州市白云区广园中路的房屋交付评估、拍卖,并于2017年6月23日通过司法拍卖平台公开拍卖。


挂牌拍卖的房产往往低于市价,阿辉(化名)瞅准时机以96.7万元竞拍购得老谭的房屋,并办理了不动产权证书。


然而,租住该房屋的莫某却迟迟不肯搬离。2017年10月,阿辉数次上门告知莫某其已购买了该房产,并已办理新房产证。莫某声称有租约,但从未出示租约,只出示身份证,并仍占用该房屋。


购得房屋却不能入住的阿辉,向广州市白云区法院提起诉讼,要求莫某腾空交还房屋,并参照市场租赁价格(2337.7元/月)赔偿租金损失(从2017年9月8日计算至房屋交还之日止)。


莫某则称,因家庭生活需要,其于2008年7月与老谭签订《租赁合同》,约定租期为20年,月租金为500元,并以现金方式一次性支付20年租金共计12万元。自2008年至今,莫某一直居住在该房屋,并按月缴纳物业管理、水电、排污等费用。现《租赁合同》依然有效且履行期限仍有10年,故根据法律规定,房屋产权的变更不应侵犯变更之前签订合同的承租人的合法权益。


莫某所言到底是真是假呢?


庭审:租赁合同竟然是倒签


面对莫某出示的《租赁合同》,阿辉当庭提出申请鉴定合同的形成时间。经办法官亦对合同的真实性产生了怀疑,经过反复询问,莫某终于承认其自2002年起一直居住在该房屋内,双方没有签订合同,《租赁合同》是在2012年倒签的,2008年时一次性支付了12万元作为20年的租金。


在倒签的合同中,对一次性支付20年租金的问题并未清楚写明,反而约定的是“租金从2008年8月1日开始计起,第一次租金于合同签订时缴交,然后每年租金采取先缴后使用的形式”。


法院:不存在真实租赁合同,限期搬离并支付使用费


法院经审理认为,根据物权法第九条、第三十九条的规定,房屋已核发不动产权证书,登记权属人是阿辉,故阿辉的合法权益依法受法律保护。


经查,莫某出具的租赁合同为此后补签的租赁合同,且合同中未清楚表述一次性支付20年租金,反而约定第一次租金于合同签订时缴交,后每年租金采取先缴后使用的形式。莫某未能提供证据证实已按租赁合同约定支付租金,故不能证实莫某与老谭之间存在真实的租赁合同关系。阿辉要求莫某搬离房屋,将房屋腾空交还阿辉管业,并支付房屋使用费的诉讼请求合理合法,予以支持。


最终,法院判决莫某搬离并将房屋腾空后交阿辉,向阿辉支付自2017年10月19日起至实际迁出之日的房屋使用费。


一审宣判后,莫某不服判决,提起上诉。广州中院经审理认为,莫某应在房屋执行阶段通过执行异议程序予以救济,但从案件查明事实来看,莫某并未就此循求救济途径,其在执行程序终结后对执行标的物提出的异议不能成立,应予以驳回。阿辉作为房屋的合法权属人主张莫某腾空交还房屋及支付争议期间的房屋占用费,具有合法依据,故判决驳回上诉,维持原判。


法官:租赁合同关系并非真实有效,故不适用“买卖不破租赁”规则


法官表示,合同法第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则,目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态,避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。


同时,即将于2021年1月1日实施的民法典第七百二十五条亦规定了“买卖不破租赁”,但需要注意的是适用“买卖不破租赁”规则应当满足以下条件:租赁合同成立并且已经生效;租赁物已经交付承租人,被承租人实际占有;租赁物的所有权变动发生在租赁期间;出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权让与给了第三人。具备上述条件后,即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在,租赁关系仍然能够对抗买受人,租赁关系对买受人具有拘束力。


但在本案中,承租人与原所有权人的租赁合同为倒签,且双方确认已一次性支付20年租金的情况与倒签合同所约定条款不一致,租赁合同关系并非真实有效,故不能适用“买卖不破租赁”规则。


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